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Calcul de la plus value immobilière 2013 en vidéo c'est gratuit

 

Calcul de la plus value immobilière 2013, nos formations en ligne sont basées sur des données de notaires et fiscalistes. Ceux qui vous permettera de comprendre le calcul de l'impot sur la plus value immobiliére de votre bien immobilier en quelques clics. 

 

Méthode 1
Calcul de la plus value immobilière / méthode traditionnelle

2012


Le calcul de l’impôt sur la plus value immobiliére lorsqu’il est dû est réalisé en plusieurs étapes. Il convient dans un premier temps de déterminer le montant de la « plus-value brute », puis de lui appliquer ensuite, le cas échéant, un « abattement pour durée de détention » afin d’obtenir la « plus-value taxable ». Enfin on calcule l’impôt en prenant cette plus-value taxable comme assiette.
Afin d’illustrer nos propos, nous prendrons l’exemple d’un jeune couple qui a acquis un bien le 3 janvier 2002 au prix de 150.000 € et envisage de le revendre en 2012 pour 300.000 €, étant précisé qu’il a payé lors de l’acquisition des frais de notaire de 9.000 € ainsi qu’une commission d’agence de 10.000 €. Ce couple a par ailleurs réalisé sur le bien des travaux d’amélioration pour un montant de 50.000 €.

1/ La détermination de la plus-value brute


Le montant de la plus-value est égal au prix de vente diminué d’un prix d’acquisition corrigé.
Il convient de corriger le prix d’acquisition en fonction de deux éléments :
  • D’une part les frais afférents à l’acquisition.
  • D’autre part certains travaux effectués sur le bien.

Attention, depuis le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition ne peut plus être corrigé grâce au coefficient d’érosion monétaire (l'érosion monétaire est la perte du pouvoir d’achat due à l’inflation). On ne tient donc plus compte de l’inflation.

Les frais afférents à l’acquisition :


Le vendeur a le choix entre soit prendre en compte les frais réels, soit prendre en compte un forfait de 7,5% du prix d’acquisition.
Dans notre cas, si le jeune couple opte pour le forfait de 7,5 %, la somme à ajouter au prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition sera de : 150.000 € × 7,5% = 11.250 €.
S’il opte au contraire pour les frais réels, il pourra ajouter au prix d’acquisition les frais et coûts du contrat, notamment les frais de notaire (9.000 €) et la commission d’agence (10.000 €), sous réserve de pouvoir en fournir les justificatifs au notaire chargé de la vente. Son prix d’acquisition pourra ainsi être majoré de 19.000 €. Cette option est donc plus intéressante.


Le montant des travaux :


Le vendeur aura le choix entre prendre en compte le montant réel des travaux ou prendre en compte un forfait de 15% du prix d’acquisition, sans justificatif, sous réserve qu’il détienne le bien immobilier depuis plus de cinq ans.
Les travaux pouvant être pris en compte au titre des frais réels sont les travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement, réalisés par une entreprise, sur factures avec mentions légales et justificatifs de règlement. Les travaux de rénovation ou d’entretien sont donc exclus.
Attention, si les travaux et les frais d’acquisition ont été déduits des revenus fonciers, leur montant ne pourra pas être pris en compte pour la détermination de la plus-value. Le vendeur aura alors intérêt à opter pour le forfait de 7,5%.

Dans notre cas, si le jeune couple opte pour le forfait de 15%, la somme à ajouter au prix d’acquisition au titre des travaux sera de : 150.000 € × 15% = 22.500 €. Si au contraire il opte pour les frais réels, la somme à ajouter au prix d’acquisition au titre des travaux sera de 50.000 €. Cette option est donc plus intéressante.

Détermination du montant de la plus-value brute


Le prix d’acquisition corrigé est donc dans le cas du jeune couple de :
150.000 € + 19.000 € + 50.000 € = 219.000 €
Le montant de la plus-value brute sera donc de :
300.000 € – 219.000 € = 81.000 €.


2/ Les abattements pour durée de détention


Une fois la plus-value brute déterminée, il convient de lui appliquer le cas échéant un abattement pour durée de détention afin d’obtenir la plus-value taxable qui constituera l’assiette de l’impôt.

Durée de détention Taux annuel Abattement cumulé
1 an révolu 0 % 0 %
2 ans révolus 0 % 0 %
3 ans révolus 0 % 0 %
4 ans révolus 0 % 0 %
5 ans révolus 0 % 0 %
6 ans révolus 2 % 2 %
7 ans révolus 2 % 4 %
8 ans révolus 2 % 6 %
9 ans révolus 2 % 8 %
10 ans révolus 2 % 10 %
11 ans révolus 2 % 12 %
12 ans révolus 2 % 14 %
13 ans révolus 2 % 16 %
14 ans révolus 2 % 18 %
15 ans révolus 2 % 20 %
16 ans révolus 2 % 22 %
17 ans révolus 2 % 24 %
18 ans révolus 4 % 28 %
19 ans révolus 4 % 32 %
20 ans révolus 4 % 36 %
21 ans révolus 4 % 40 %
22 ans révolus 4 % 44 %
23 ans révolus 4 % 48 %
24 ans révolus 4 % 52 %
25 ans révolus 8 % 60 %
26 ans révolus 8 % 68 %
27 ans révolus 8 % 76 %
28 ans révolus 8 % 84 %
29 ans révolus 8 % 92 %
30 ans révolus 8 % 100 %


Dans le cas de notre jeune couple, le bien a été acquis le 3 janvier 2012, il y a donc plus de 10 ans. Le montant cumulé de l’abattement sera donc de 10 %.

La plus-value taxable sera égale à : 81.000 € – (81.000 € x 10 %) = 72.900 €


3/ Les taux d’imposition


L’impôt sur la plus-value est en fait composé de plusieurs impôts à savoir :
L’impôt à proprement parlé, dont le taux pour un résident français ou un résident d’un Etat membre de l’EEE est de 19 %. Ce taux s’élève à 33,33 % pour les autres non-résidents.
Les contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvement sociaux) s’élèvent globalement à 15,5 %. Depuis juillet 2012, les contributions sociales sont aussi dues par les non-résidents, même domiciliés dans un Etat membre de l’EEE (l’Espace Economique Européen)
Notre jeune couple devra donc s’acquitter en cas de vente d’un impôt égal à :
(72.900 € x 19 %) + (72.900 € x 15,5%) = 25.150,5€


Cet impôt sera prélevé directement sur le prix de vente par le notaire rédacteur de l’acte de vente qui le reversera aux impôts.

2013 : Voir la formation vidéo gratuite


LA TAXATION DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE EN CAS DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER


A) Les biens exonérés :


1/ La résidence principale


Seuls ouvrent droit à l’exonération (l'exonération est la décharge d’une obligation de paiement) en tant que résidence principale, les biens immobiliers qui constituent la résidence habituelle et effective du vendeur lui-même au jour de la vente. Sont également concernées par l’exonération, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale (garages, remises, …) qui sont cédées en même temps que celle-ci. Bien entendu, une même personne peut bénéficier plusieurs fois dans sa vie de cette exonération, pour peu que le bien vendu constitue effectivement sa résidence principale à chaque fois.
Il est précisé que cette exonération peut également bénéficier aux cessions de parts de société, lorsque celle-ci détient la résidence principale de l’associé cédant, sous réserve que celle-ci n’ait pas d’activité commerciale et n’ait pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
En cas de vente d’un bien démembré occupé par l’usufruitier (Il s’agit d’une personne bénéficiant du droit de ce servir d’un bien comme bon lui semble, cependant l’usufruitier n’est pas le propriétaire de ce bien), seul celui-ci pourra bénéficier de l’exonération. Le nu-propriétaire (Le nu-propriétaire a le droit de disposer d’un bien, de le modifier ou de le détruire, cependant il ne peut ni le louer, ni l’habiter, ces droit-là sont réservés à l’usufruitier) le cas échéant, supporter l’impôt de plus-value sur la quote-part du prix lui revenant.

2/ Cession de leur première résidence par des non-résidents


Cette exonération suppose que les conditions suivantes soient réunies :
- Le vendeur doit être ressortissant de l’Espace Économique Européen (EEE) ;
- Le bien doit constituer l’habitation en France du vendeur ;
- Le vendeur doit avoir été fiscalement domicilié et imposé en France pendant au moins 2 années consécutives ;
- Il doit avoir la libre disposition du bien vendu depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente ;
- Les non-résidents ne peuvent bénéficier qu’une seule et unique fois de cette exonération.

3/ Les biens dont la valeur est inférieure à 15.000 €


En cas de vente pour un prix inférieur à 15.000 € par vendeur, ce dernier n’est pas assujetti à l’impôt de plus-value. Ainsi, pour un couple, le seuil de 15.000 € s’applique pour la partie du prix revenant à chaque époux.

4/ Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale en cas de réinvestissement dans l’acquisition de sa résidence principale


Cette exonération suppose que les conditions suivantes soient réunies :
- Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée au cours des 4 années précédant la cession.
- Il doit réemployer le prix de vente dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou à la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.
Notons que si le remploi n’est que partiel, l’exonération ne sera également que partielle.

5/ Exonération de la plus-value immobilière sur la vente de la résidence secondaire des contribuables hébergés en maison de retraite médicalisée ou en établissement recevant des adultes handicapés


Cette exonération suppose que les conditions suivantes soient réunies :
- L’ancienne résidence principale n’a plus été occupée depuis le départ du cédant.
- La cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement.
- Le contribuable n’était pas assujetti à l’ISF l’avant-dernière année précédant la cession et n’a pas dépassé le plafond de revenus du II de l’article 1417 du CGI, soit 23.572 € en 2012 pour la première part de quotient familial.
Remarque : Notons que la loi de finances pour 2012 a également créé une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation d’immeubles (c’est-à-dire l’agrandissement d’immeubles)
Méthode 2
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Calcul de la plus value immobiliere / méthode auxmeilleursconseils
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+ Calcul de la plus value immobilière 2012 et 2013

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